昨天，住建部召開媒體吹風(fēng)會對備受關(guān)注的棚改政策進(jìn)行了官方詳細(xì)解讀。時隔整整17天，住建部終于正式打破“棚改一刀切”的傳言。
6月25日市場上有傳聞稱國開行總行要回收全部棚改項目合同簽訂審批權(quán)，全國一刀切，棚改將被全面叫停。傳聞一出就被鬧得沸沸揚揚，內(nèi)地和香港地產(chǎn)股股價應(yīng)聲而落，市場上還出現(xiàn)了多個不同版本的國開行官方回應(yīng)。27日，國開行在官網(wǎng)發(fā)布澄清聲明，表示未授權(quán)任何人員代表國開行發(fā)表棚改事宜言論。期間雖然官方對棚改政策如何調(diào)整一直未有新的發(fā)聲，但公眾對棚改話題的討論卻一直沒有停止。
關(guān)注的焦點無外乎是這幾個方面：棚改會不會停；未來棚改安置是給錢還是給房；政策調(diào)整后對房價有沒有影響。以下是住建部對這些問題的權(quán)威回復(fù)：
01 首先
棚改不會停 ！
昨天的吹風(fēng)會上住建部首先強調(diào)，黨中央、國務(wù)院高度重視棚戶區(qū)改造工作。這句話的意思就是棚改是不會停的，要繼續(xù)推進(jìn)。至于為何不能停，住建部列了以下幾個原因：
1、改善了棚戶區(qū)居民住房條件。2008—2017年，全國棚改累計開工3896萬套，幫助約1億人“出棚進(jìn)樓”。
2、促進(jìn)了以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。截至2017年底，全國累計開工改造林區(qū)棚戶區(qū)166萬套、墾區(qū)危房238萬套、國有工礦棚戶區(qū)305萬套。
3、促進(jìn)了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房價上漲較快城市，通過新建棚改安置住房，增加了住房供應(yīng)；房地產(chǎn)庫存多的城市，通過棚改貨幣化安置，促進(jìn)了房地產(chǎn)去庫存。
4、提升了城市功能和綜合承載能力。
5、帶動了投資消費和經(jīng)濟(jì)增長。2013—2017年，全國棚改完成投資約6萬億元。
對于中央而言，棚改是項民生工程，從住建部昨天發(fā)布的棚改四項重點工作計劃里也看到了，未來政府仍要加快建設(shè)續(xù)建項目，加大棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，讓更多困難群眾早日出棚進(jìn)樓。改善民生是肯定不能停的。
很多文章都在分析棚改的影響。分析一致認(rèn)為棚改是近幾年樓市關(guān)鍵支撐因素之一，特別是對于三四線城市而言。其人為創(chuàng)造了居民的住房需求，造成需求端爆發(fā)，帶來三四線城市庫存結(jié)構(gòu)難得的緩解，而隨之帶來的問題是房價過熱。
最近媒體經(jīng)常報道各地?fù)尫康默F(xiàn)象，什么比你有錢的千萬富豪還在排隊買房、某樓盤開盤幾乎擾動全城、某市民為買房排隊四小時中暑倒地……這些消息一方面反映了目前很多人對房子“買到即賺到”的心理預(yù)期，一方面也反映了人們對住房庫存不足的擔(dān)心和焦慮。
如果叫停棚改，嚴(yán)重依賴棚改的三四線城市房價將失去支撐，出現(xiàn)大幅波動。同時加劇市場的恐慌情緒。
02 其次
未來棚改安置還會給錢
但會因地制宜
“因地制宜”這四個字怎么理解？住建部的解釋是商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。
其實最近幾年棚改貨幣安置一直備受垢病。其在推高房價的同時也造就了一批手持大量現(xiàn)金的“拆二代”。同時，貨幣化安置還會增加地方政府的隱性債務(wù)。國海證券研究所固定收益分析師張亮指出，自2014年創(chuàng)設(shè)PSL后，國家開發(fā)銀行受鼓勵大力提升棚改專項貸款，年新增棚改專項貸款占國開行新增總貸款的比例快速走高。若三四線城市銷量下滑、房價不漲甚至下滑，政府通過拍賣拆遷土地來償還貸款的方式面臨挑戰(zhàn)，貨幣化安置的資金鏈在償還貸款這一環(huán)上可能面臨斷裂。
但需要看到，棚改貨幣化安置能快速盤活地方房地產(chǎn)市場，幫助房地產(chǎn)去庫存化，并且產(chǎn)生巨大的財富效應(yīng)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動三四線城市GDP的高速增長。從這些年的數(shù)據(jù)來看而言，實物安置生效速度慢，效果也不明顯。
未來長期貨幣化安置的審批將越來越嚴(yán)格
住建部強調(diào)，2016年以來針對部分庫存不多地區(qū)貨幣化安置比例仍高的問題，已經(jīng)采取了明確措施，包括開會督促其調(diào)整棚改安置政策，要求其控制棚改貨幣化安置比例，對該類地區(qū)仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，國開行、農(nóng)行棚改專項貸款不予支持。
03最后
住建部此次對棚改政策的定調(diào)有啥影響？
樓市：棚改貨幣化收緊對房地產(chǎn)投資影響有限
興業(yè)證券固收團(tuán)隊認(rèn)為，無論從棚改開工規(guī)模，還是貨幣化安置意愿來看，棚改對地產(chǎn)的拉動中樞下行較為明確。中西部地區(qū)銷售可能逐漸“筑頂”。本輪中西部與東部地區(qū)銷售分化持續(xù)時間較長，隨著棚改貨幣化力度下降和政策調(diào)控趨嚴(yán)，中西部銷售或逐漸“筑頂”。
中信證券認(rèn)為，如果貨幣化安置比例降低，前期極大推高房地產(chǎn)銷售的動能將難以為繼，對房地產(chǎn)的推動作用將減弱。此外，貨幣化安置對消費的刺激效果也將隨著貨幣化安置比例的降低而逐步回歸中性。
華創(chuàng)債券屈慶表示，過去三年貨幣安置化比例不斷提高，2018年將逐步下降則在預(yù)料之中。對于2018-2020年，住建部規(guī)劃棚改數(shù)量為1500萬套，其中18年為580萬套，19和20年各460萬套，目前來看，未來三年棚改總量不會有太大變化，不過實物安置會增加，貨幣化安置會相應(yīng)減少。屈慶提出，2014年提出貨幣化安置的背景是三四線城市庫存高，幫助三四線商品房去庫存，而經(jīng)過三年的去化，現(xiàn)在很多三四線城市的庫存已下降得較低，此時降低貨幣化比例，市場也有預(yù)期。隨著貨幣化安置比例的下降，對應(yīng)貨幣化安置面積也會下降，根據(jù)華創(chuàng)房地產(chǎn)組調(diào)研，今年已經(jīng)有三四線城市出現(xiàn)實物安置替換貨幣化安置的情況，而且發(fā)現(xiàn)三四線城市的樓盤的拆遷戶占比從2017年的20-30%左右下降至2018年的10%左右，預(yù)計2018年上半年棚改影響占比已經(jīng)降至低于20%。
東北證券發(fā)布報告稱，棚改貨幣化安置對房地產(chǎn)銷售的拉動作用將在未來三年將會逐漸邊際減弱，但仍將對房地產(chǎn)銷售和投資起到一定的支撐作用。在此輪三四線房價、地價上漲的背景下，選擇在熱度較高的三四線重倉布局的中小房企可能會受到區(qū)域市場大幅波動的影響，出現(xiàn)信用違約事件。
