根據(jù)中央政府的政策指導(dǎo)，中國城鎮(zhèn)化進程正在進入一個快速推進的時期，基于城鎮(zhèn)化探索和發(fā)展已經(jīng)取得的成果和各種外部因素帶來的時代機遇，綜合預(yù)計到2030年我國的城鎮(zhèn)化率將達到70%以上。在這個目標(biāo)體系下，從城市向城鎮(zhèn)的發(fā)展趨勢逐漸明顯，給區(qū)域開發(fā)帶來了重要的契機。
一、我國在區(qū)域開發(fā)實踐中遇到的問題
區(qū)域開發(fā)是城市中對特定區(qū)域內(nèi)的自然資源、社會資源進行科學(xué)評估、規(guī)劃的基礎(chǔ)上，采用工程的、生物的或綜合的措施進行綜合的、合理地開發(fā)利用，使其達到經(jīng)濟、社會、生態(tài)三個最佳效益的統(tǒng)一，不斷推進本區(qū)域社會、經(jīng)濟、環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。在實際的城市建設(shè)過程中，城市建設(shè)決策往往更注重區(qū)域空間開發(fā)利用的規(guī)劃，而忽視了對區(qū)域資源的有效評估。在過去十多年的區(qū)域開發(fā)過程中，不同區(qū)域和規(guī)模的城市都大干快上地進行區(qū)域項目的開發(fā)，各地新區(qū)、園區(qū)林立，雖然從一定程度上增加了社會投資，加快了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，但是也存在比較突出的問題，一方面，區(qū)域開發(fā)決策沒有依據(jù)實際情況，規(guī)模大、速度快、級別高，在實際建設(shè)過程中因為資金支持不到位，為了推動開發(fā)，往往不按照規(guī)劃的要求進行，往往成了“規(guī)劃規(guī)劃，紙上畫畫，墻上掛掛”，資金鏈斷裂、開發(fā)中斷、項目失敗的情況屢見不鮮；另一方面，區(qū)域開發(fā)缺乏差異化的核心競爭力，區(qū)域概念雷同，到處都是文化產(chǎn)業(yè)園、智慧產(chǎn)業(yè)園、物流園、動漫園、CBD、總部經(jīng)濟體、旅游地產(chǎn)等等，不管自身的實際條件，不依據(jù)自身的優(yōu)勢，園區(qū)的運營狀況很不理想，區(qū)域開發(fā)雖然建設(shè)完成，但是功能目標(biāo)沒有實現(xiàn)，成了沒有企業(yè)入駐的CBD、沒有人的主題公園、產(chǎn)業(yè)混亂的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，造成了大量的資源浪費。
二、以投融資規(guī)劃的為區(qū)域開發(fā)破題
1、基于現(xiàn)階段仍要以具有一定遠見和高度的規(guī)劃指導(dǎo)為目標(biāo)
從現(xiàn)階段我國城鎮(zhèn)化率水平和階段性目標(biāo)的差距來看，城鎮(zhèn)化的大發(fā)展才仍然處在起步階段，同時基于政府決策者的任職和考核機制，能否以目標(biāo)為導(dǎo)向，抓住時代機遇，投以最大的努力成為了區(qū)域開發(fā)價值的重要因素，因此，現(xiàn)階段城鎮(zhèn)化仍要以具有一定遠見和高度的規(guī)劃指導(dǎo)為目標(biāo)。在這樣的目標(biāo)要求下，各方面的資源都處于相對緊張的狀態(tài)，而投融資規(guī)劃可以有效地對相關(guān)的資源利用進行規(guī)劃，為區(qū)域開發(fā)巨大的價值量保駕護航。
2、基于我國較高的發(fā)展速度下城建融資緊張的狀況將長期存在
隨著我國金融體制改革的不斷深化，雖然城建融資的渠道會越來越廣泛，但是由于債務(wù)的積累以及效率不足，城建融資的難度也將一定程度的提高，而一段時間內(nèi)，我國仍然要以投資作為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，因此，城建融資緊張的狀況也將長期存在。要確保資金支持的連續(xù)性必須通過統(tǒng)籌規(guī)劃和多元化融資拓展，而投融資規(guī)劃能夠較好的為區(qū)域開發(fā)的資金平衡和滾動開發(fā)進行多方面的統(tǒng)籌，以融資策劃為區(qū)域開發(fā)實施提供相對穩(wěn)定可靠的資金來源。
3、基于區(qū)域開發(fā)對功能效率的要求不斷提高
在融資渠道不斷拓展，區(qū)域開發(fā)功能要求不斷明確的情況下，一方面，政府在主導(dǎo)區(qū)域開發(fā)時必然希望用最少的資源、最快的速度實現(xiàn)區(qū)域開發(fā)的價值定位，而如何選擇區(qū)域和項目組合的開發(fā)時序，確保區(qū)域功能的迅速積累、放大并最終實現(xiàn)價值目標(biāo)，需要通過投融資規(guī)劃對開發(fā)初期的各項行為進行精準(zhǔn)的分析；另一方面，在大體量的開發(fā)規(guī)模下，初期資金的流動主要基于項目的目標(biāo)定位，而后續(xù)的資金支持必然要依靠項目自身的價值發(fā)揮以及階段性的開發(fā)成果。在投融資規(guī)劃下，穩(wěn)定的開發(fā)推進過程和客觀的開發(fā)預(yù)期是提高區(qū)域開發(fā)效率的有效保障。
三、區(qū)域開發(fā)規(guī)劃體系從三維向四維的發(fā)展
我國現(xiàn)行城市規(guī)劃體系包括城市總體規(guī)劃、城市的分區(qū)規(guī)劃、城市控制性詳細規(guī)劃、各個地塊的修建性詳細規(guī)劃等，從城市發(fā)展的角度看，城市規(guī)劃體系是城市階段性發(fā)展的目標(biāo)體系，而要將城市的發(fā)展通過動態(tài)的方式表達出來，必須以發(fā)展演進的形式體現(xiàn)，也就是必須實現(xiàn)區(qū)域規(guī)劃體系從三維空間規(guī)劃到四維時空的動態(tài)規(guī)劃，而增加的第四維度，正是以投融資為線索的開發(fā)落實的過程規(guī)劃。
1、開發(fā)演進的過程規(guī)劃是實現(xiàn)功能的檢驗
區(qū)域功能總體定位是區(qū)域規(guī)劃的基礎(chǔ)，而功能策劃是區(qū)域定位的首要依據(jù)，包括產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、生態(tài)等功能策劃，直接指導(dǎo)了整個區(qū)域開發(fā)規(guī)劃的方向。四維時空的開發(fā)演進規(guī)劃不僅僅是為建設(shè)規(guī)劃的落實提供支持，而且能夠從功能策劃的角度，檢驗區(qū)域功能累積和實現(xiàn)的過程。
2、開發(fā)演進的過程規(guī)劃是對資金支持的檢驗
區(qū)域開發(fā)啟動后必須保證資金的持續(xù)性支持，一旦出現(xiàn)資金短缺造成開發(fā)停滯，對區(qū)域開發(fā)的功能實現(xiàn)、價值預(yù)期會造成很大的影響，勢必造成前期資源的浪費、開發(fā)效率的降低以及后續(xù)融資的難度增加，區(qū)域開發(fā)的演進過程應(yīng)當(dāng)是一個分階段、分區(qū)塊、分功能的演進策略，通過不同的開發(fā)策略，提高資金和資源的使用效率和投入與收益的相互配合，一方面以靜態(tài)的資金、資源總量為支撐，另一方面以動態(tài)的循環(huán)的資金流動來確保每一階段的順利實施。
3、開發(fā)演進的過程規(guī)劃是對開發(fā)效率的評估和調(diào)整
在對開發(fā)資金進行一定的評估和預(yù)期的基礎(chǔ)上，要高效的發(fā)揮開發(fā)模式和資源價值轉(zhuǎn)換的作用，需要根據(jù)開發(fā)主體有針對性的要求進行優(yōu)化，以不同的效率要求進行規(guī)劃分析，從開發(fā)收益到開發(fā)速度，從短期功能需求到長期戰(zhàn)略目標(biāo)，不同的區(qū)域開發(fā)項目所依據(jù)的分析邊界都不同，開發(fā)演進的過程規(guī)劃可以對開發(fā)效率進行有效的評估，以特定的效率要求，對區(qū)域開發(fā)的時序和模式進行調(diào)整。
四、以投融資為核心積聚能量突破發(fā)展
區(qū)域開發(fā)投融資規(guī)劃是以資金統(tǒng)籌為基本內(nèi)容，綜合區(qū)域開發(fā)的多種因素分析，通過開發(fā)演進的形式，以實現(xiàn)最終功能和價值收益的動態(tài)的系統(tǒng)工程。 區(qū)域開發(fā)投融資規(guī)劃以投融資為核心，但不僅僅是資金的統(tǒng)籌規(guī)劃，根據(jù)系統(tǒng)工程的理論，以資金統(tǒng)籌為基礎(chǔ)目標(biāo)的多種因素，包括開發(fā)平臺的構(gòu)建發(fā)展、土地運作的收益優(yōu)化、開發(fā)和融資模式的創(chuàng)新、開發(fā)時序的安排和調(diào)整以及融資與償債的平衡等等。
每一個因素雖然都是以資金為導(dǎo)向進行研究，但是同時又是一個獨立的價值體現(xiàn)。功能的配套和產(chǎn)業(yè)的集群與開發(fā)時序相互影響，開發(fā)體量和進度要求與開發(fā)平臺的構(gòu)建和發(fā)展相互影響，項目性質(zhì)和融資需求對開發(fā)模式有不同的要求，要在特定的目標(biāo)框架下，只有通過系統(tǒng)工程的方法以不同的變量推導(dǎo)不同的輸出，再通過多變量模型進行變量之間的綜合分析。
1、平臺的構(gòu)建和發(fā)展
根據(jù)區(qū)域開發(fā)的體量和特征，需要選擇一個合適的開發(fā)主體并且配合以一定規(guī)模的資產(chǎn)資源，才能支持整個開發(fā)過程中資金和管理的需求。投融資規(guī)劃提出了平臺構(gòu)建中以投融資為導(dǎo)向的組織和管理優(yōu)化并且根據(jù)靜態(tài)的投資體量測算，提出開發(fā)主體資產(chǎn)資源配置的基礎(chǔ)要求，這個根據(jù)不同的開發(fā)策略提出來的要求，是開發(fā)主體進行資源挖掘和整合的基礎(chǔ)目標(biāo)，并且伴隨著區(qū)域開發(fā)的不斷推進，如何發(fā)展開發(fā)主體以不斷適應(yīng)區(qū)域的開發(fā)要求，也是投融資規(guī)劃研究的一個外延。
2、土地的運作
土地運作是區(qū)域開發(fā)投融資規(guī)劃的一個重要內(nèi)容，土地的開發(fā)不僅僅是項目開發(fā)的基礎(chǔ)條件，同時也是開發(fā)投入的重要資金來源，投融資規(guī)劃力求在特定的開發(fā)時序下，為項目開發(fā)提供基礎(chǔ)資源，在土地資金的封閉循環(huán)中，實現(xiàn)項目資金的不斷再投入，并且從土地價值提升的角度，實現(xiàn)土地開發(fā)收益的最大化。
3、模式的創(chuàng)新
區(qū)域開發(fā)的模式以區(qū)域功能的定位不同和層面的不同包含了投資模式、招商模式、運營模式和融資模式等等。根據(jù)項目的經(jīng)營性質(zhì)分類，合理的使用PPP模式引入民間資本和戰(zhàn)略投資，可以提高開發(fā)效率，減少資金投入。根據(jù)產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展方式和區(qū)域基礎(chǔ)優(yōu)勢，選擇不同的招商模式，可以有效的發(fā)揮區(qū)域開發(fā)的功能價值。根據(jù)不同的運營模式，可以在開發(fā)主體、行政主體和商業(yè)運營主體之間形成有效的配合，實現(xiàn)運營價值的提升。最重要的是根據(jù)融資策劃，來指導(dǎo)整合區(qū)域開發(fā)的模式設(shè)置和創(chuàng)新，最終實現(xiàn)了高效而成體系的融資模式。
4、時序的優(yōu)化
開發(fā)時序的設(shè)置往往是首要的規(guī)劃目標(biāo)，在單一目標(biāo)的要求下，可以簡單而迅速地提出區(qū)域開發(fā)的基本時序，所有的其他因素必須在這個時序下進行分析，一旦開發(fā)推演遇到問題和障礙，再根據(jù)多因素的綜合分析協(xié)調(diào)的結(jié)果，對開發(fā)時序進行優(yōu)化，最后以多目標(biāo)體系綜合評價開發(fā)時序的科學(xué)性。
5、資金的平衡
對資金流動的測算和預(yù)期是區(qū)域開發(fā)投融資規(guī)劃實踐意義最直觀的體現(xiàn)，在區(qū)域開發(fā)的每一個階段，雖然僅僅通過投融資規(guī)劃不能解決所有的資金問題，但是投融資規(guī)劃在一定的開發(fā)時序、開發(fā)模式和土地運作方案下對資金的平衡測算意義非常重大，它不僅僅是投融資工作的目標(biāo)指導(dǎo)，而且是開發(fā)過程中的資金偏差的計算標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整依據(jù)， 投資計劃、融資計劃和償債計劃的相互平衡時實現(xiàn)可持續(xù)開發(fā)的基礎(chǔ)。
五、不同的介入契機體現(xiàn)不同的價值
實際上，區(qū)域開發(fā)建設(shè)投融資規(guī)劃的體系在不同的區(qū)域開發(fā)項目中具有不同的結(jié)構(gòu)，在區(qū)域開發(fā)的不同階段，投融資規(guī)劃所體現(xiàn)的價值不同，所以所導(dǎo)入的投融資規(guī)劃的體系結(jié)構(gòu)和內(nèi)容也不同，然而不變的是它始終是以投融資為導(dǎo)向，發(fā)揮開發(fā)演進第四位規(guī)劃的獨有價值和意義。
1、前期策劃規(guī)劃階段
區(qū)域開發(fā)的前期策劃規(guī)劃階段，區(qū)域開發(fā)的整體定義已經(jīng)明確，建設(shè)規(guī)劃也初步形成，這個時候?qū)胪度谫Y規(guī)劃工作，雖然還無法確定投入的總量和開發(fā)時序，但是在土地運作、開發(fā)模式和平臺構(gòu)建及優(yōu)化方面的分析，能夠從投融資的角度對規(guī)劃工作提出一定的建議，以投融資導(dǎo)向進行的分析介入越早，解決區(qū)域開發(fā)投融資問題就越簡單。
2、開發(fā)建設(shè)實施初期
在區(qū)域開發(fā)建設(shè)實施的初期，區(qū)域開發(fā)的詳細規(guī)劃已經(jīng)完成，開發(fā)的主體已經(jīng)明確，此時投融資規(guī)劃工作的介入可以有效地對區(qū)域開發(fā)的資源配置進行靜態(tài)和動態(tài)的平衡測算，并據(jù)此提出在平臺整合、開發(fā)模式、土地運作、功能實現(xiàn)、融資方式以及開發(fā)時序等方面的建議，中國現(xiàn)代集團能夠在此基礎(chǔ)上提供一攬子的資金解決方案，實現(xiàn)區(qū)域開發(fā)融資的外包合作。
3、開發(fā)建設(shè)實施過程
在區(qū)域開發(fā)建設(shè)的實施過程階段，投融資規(guī)劃工作的介入，可以有針對性的對已經(jīng)完成的開發(fā)工作進行總結(jié)建議，對開發(fā)過程中遇到的相關(guān)問題提出解決方案，并以此為依據(jù)進行后續(xù)開發(fā)建設(shè)的投融資規(guī)劃，在保證持續(xù)開發(fā)的基礎(chǔ)上，重點分析提高開發(fā)效率和開發(fā)收益的措施。
當(dāng)然，任何一種咨詢服務(wù)都不可能完全突破基礎(chǔ)條件解決所有的問題，但是使用科學(xué)的規(guī)劃方法指導(dǎo)區(qū)域開發(fā)建設(shè)所帶來的價值提升是難以估計的，其所帶來的后續(xù)影響也將在區(qū)域持續(xù)體現(xiàn)。
